【要点提示】

　　合同的变更主要是指在保持原合同关系的基础上使合同内容发生变化，实质是以变更后的合同代替原合同。合同变更与附条件合同的根本不同之处是前者确定了双方新的权利、义务关系，后者仅设定一事实行为的发生。

　　【案情】

　　2008年9月10日，原告张某某与被告李某口头约定，购买两被告位于河口区海宁小区23号楼2单元1楼西户的房屋一套，价格118 000元，被告李某承诺2009年河口区经济适用房达到居住条件就将房屋交给原告。2008年9月10日张某某交房款定金1万元，被告为张某某出具收条一张，内容为：今收到张某某房款定金壹万元整。房款共拾壹万捌仟元整，2009年房产证过户前费用一次性交清，过户费由张某某承担。2009年6月2日张某某付款5万元；2009年6月4日张某某付款58 000元，至此房款已付清。购房款付清后，双方因房屋过户问题发生争议，于2010年3月17日签订协议一份，内容为张某某放弃购买海宁小区23号楼2单元1楼西户李某住房一套；李某返还原房款11.8万元，并赔偿4万元整，分三次付清，2010年3月18日付款13.8万元，3月22日前再付1万元，剩余款项2010年8月的月底前给付；违约者赔偿对方5万元。李某在该协议上签字认可，张某某的女儿张某代张某某在该协议书上签字确认。协议签订后，原告于2010年3月19日早上在两被告家中因付款一事发生争执，并拨打了110报警。3月19日上午10时30分，被告李某打电话给原告，并对付款问题达成协议：2010年3月19日下午李某一次性交付给张某某总款15.8万元，张某某不再追究其他违约责任。2010年3月19日下午，原、被告因为现金交付还是转账、先付钱还是先打收条等原因发生分歧，最终导致该款项在2010年3月19日下午没有交付。现原告诉来法院，要求被告支付房款及赔偿款14.8万元、违约金5万元，共计19.8万元，诉讼费用由被告负担。

　　【审判】

　　法院认为：原、被告之间的购房协议是双方的真实意思表示，该协议不违反法律规定，为有效协议。协议签订后，因房屋过户问题双方发生争议，2010年3月17日由被告李某和原告女儿张某代原告所签订的协议是当时双方的真实意思表示，该协议不违反法律的强制性规定，为有效协议，双方均应按协议履行。被告李某称此协议系受胁迫所签，但对此主张被告未提供有效证据予以证实，本院不予支持。在履行该协议的过程中，2010年3月19日双方议定在该日下午一次性付清15.8万元，原告不再追究被告的违约责任，应视为双方对2010年3月17日协议的变更，双方应按此协议履行。从两被告提供的排号单、存折和取款单综合可以看出，在2010年3月19日两被告已凑足交付给原告的房款和赔偿款15.8万元，并欲进行交付。2010年3月19日下午没有进行交付是原、被告因付款方式约定不明造成的，对此双方均有责任。原告要求的继续履行2010年3月17日的协议没有法律依据，对此主张本院不予支持。两被告应按2010年3月19日协议内容及时支付房款及赔偿金15.8万元，两被告至今未能支付是造成此纠纷的原因，故应承担全部责任。两被告因未及时付款而给原告造成了一定的经济损失，应自2010年3月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。当事人协商一致，可以变更合同。变更后的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按照变更后的合同进行履行，不得自行再变更。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：

　　一、 被告李某于本判决生效后十日内返还原告张某某购房款11.8万元。

　　二、 被告李某于本判决生效后十日内支付原告张某某赔偿款4万元。

　　三、 被告李某于本判决生效后十日内支付原告张某某利息（支付方法：自2010年3月19日起，以15.8万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，至本判决生效之日止）。

　　四、 驳回原告张某某的其余诉讼请求。

　　【评析】

　　本案争议的焦点是房屋买卖合同解除后两次协议的性质。第一次协议是原告女儿与被告达成的书面协议，协议明确约定房屋买卖合同解除，被告因此支付原告赔偿款，还约定了购房款返还的时间和违约条款。该协议已经过原告的追认，应为有效协议。在该协议履行过程中，对于原、被告口头达成的协议，是对前协议的变更还是补充存在分歧。一种意见认为，原、被告在电话中达成的口头协议是对原协议的变更，双方应按新达成的协议履行，不再执行原协议；另一种意见认为，原、被告达成的口头协议是对原协议的补充或附加条件，如被告严格按补充条款或附加条件履行则不再执行原协议，否则仍执行原协议。

　　笔者同意第一种意见，理由如下：

　　合同变更是指在合同成立以后，尚未履行或尚未完全履行以前，当事人就合同的内容达成的修改和补充协议。我国《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。合同的变更必须经当事人双方协商一致，并在原来合同的基础上达成新的协议，也会产生新的债权债务内容。合同的变更主要是在保持原合同关系的基础上，使合同内容发生变化，合同变更的实质是以变更后的合同代替原合同。因此，在合同发生变更以后，当事人应当按照变更后的合同的内容作出履行，任何一方违反变更后的合同内容都构成违约。《合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以附条件。”所谓附条件的合同，是指当事人在合同中特别规定一定的条件，以条件是否成就来作为合同效力的发生或消灭的根据。这里所指附条件中的条件，与合同中的负担是不同的。附条件的民事法律行为中，条件只是一种事实而不是义务。原、被告2010年3月19日的约定是在原合同的基础上达成新的协议，即在该日一次性付清15.8万元，原告不再要求违约金。该协议是在原合同关系的基础上，使合同内容发生变化，产生新的债权、债务关系，新合同代替原合同。此变更是对合同内容负担的更改，而不是一种事实行为，因此2010年3月19日原、被告的协议是合同的变更而不是附条件的原合同。原、被告均按变更后的新合同来履行。2010年3月19日被告为新合同做好准备工作，并筹借到现金15.8万元，原告也在该日到达约定银行，由于在原合同及变更后的合同中均没有对交付方式进行约定，因而引起争议，导致双方没有按变更后的合同履行。交付方式不是合同的必备条件，无交付方式不影响变更后合同的效力，导致没有履行的原因也不是一方造成的，双方仍应按变更后的合同进行履行，而不能恢复原合同履行。对于交付方式，双方可采取自愿协商或申请仲裁、法院起诉等方式解决。