随着城镇化进程的不断推进，城市小区的不断完善，物业服务的覆盖面越来越广，随之而来的物业纠纷案件数量呈现急剧增长趋势，并在审判实务中发现了一系列新的问题。对此，笔者通过统计分析的方式，以广饶县法院为样本，对近三年来的物业纠纷审理情况进行梳理，并对在审判实务中产生的问题进行了分析，从而提出解决物业纠纷审判实务问题的一点建议和对策，以期对审理此类案件的审判实践有所裨益。

　　一、物业服务合同纠纷案件特点

　　（一）案件数量急剧上升。近年来，随着房地产市场扩大和公民法律意识的增强，物业服务纠纷案件数量呈现剧增态势。据统计，2017年全院受理物业服务合同纠纷案件20件，2018年受理93件，2019年1-8月份已受理201件，数量增幅较大。

　　（二）诉讼请求以追索物业费为主。在物业服务合同纠纷案件中，有307件为物业公司追索物业费，占比高达98.46%，剩余为业主或业主委员会作为原告的物业服务合同纠纷案件。

　　（三）涉及群体范围广。物业服务合同纠纷具有群体性特征。物业公司在诉讼时为节约诉讼成本，往往选择批量集中起诉，所涉业主往往达到十几人，甚至几十人。在纠纷处理过程中，同一小区的业主也可能因共同利益联合起来，一个案件的处理在涉案小区会产生示范效应，处理不当将直接影响社会的稳定。

　　（四）案件送达难。由于业主对物业公司有抵触情绪，大多不愿意到法院应诉和领取文书。法院通过电话通知当事人出庭应诉或者领取法律文书效果不佳，而采用邮寄方式送达则退件率较高。法院直接送达，也常因当事人工作时间不在家，同住家属身份无法确认、当事人拒不开门等原因导致送达效果欠佳。

　　（五）调解撤诉率高。314件案件中，调解撤诉结案285件，判决结案29件，调撤率高达90.77%。该类案件调撤率高的原因在于部分业主经过开庭认识到自己拒交物业费缺乏事实和法律依据，及时补交了物业费，物业公司撤回起诉，或是经法官调解，物业公司同意减免部分物业费，双方达成调解协议。

　　二、物业服务合同纠纷案件高发的原因

　　（一）业主委员会作用难发挥。现实生活中，物业公司多由开发商指定，大部分业主无自主选择权，导致业主对物业服务合同的签订、内容等不知情，从而监督作用无法有效发挥。此外，即使是业主自行与物业公司签订物业服务合同，因物业服务合同通常为格式合同，双方平等协商的余地较小，业主对合同具体内容也没有更多的选择权。甚至有的小区没有业主委员会，就算成立的也多数流于形式，不能发挥其应有作用，导致业主不能行使自己的权利。

　　（二）物业服务缺位持续引发矛盾。从该院的统计数据来看，业主提出的抗辩理由主要为物业服务公司不作为，服务不到位，服务缺位问题突出。比如未及时更换坏损的电灯 ，带来一定的安全隐患；对电梯的检修不及时，电梯时常出现故障，给高层出行带来极大的不便；小区垃圾处理不及时，绿化日常维护不够，影响了小区业主的生活质量等等。物业服务缺位引发业主不缴纳物业服务费在部分物业服务纠纷呈现相对集中、反复出现、持续引发的特点，具体表现为一是物业服务合同纠纷集中在部分物业服务公司，且每年都占据受理案件总数相对较高的比例。二是部分物业服务公司因服务缺位导致纠纷发生率大幅度增长。

　　（三）业主自身原因致使矛盾频发。总体上，因前期房地产开发相对过度，导致部分楼盘空置率较高。部分居民购买房产后基于投资、装修、资金周转困难等原因暂时不会在购房小区居住，人户分离现象较为突出，部分房屋长期处于闲置状态，部分业主没有建立缴纳物业服务费的意识，以没有在小区实际居住则不应当缴纳物业服务费为由拒绝缴纳，部分业主与物业服务公司关于物业费缴纳的争议较大，矛盾频发。同时，部分业主维护自身权利的意识不足，寻求纠纷解决的能力有限，加之需缴纳的物业服务费金额不大，大部分业主只能被动接受或以不缴纳物业服务费等方式采取自力救济。仅极少部分业主对物业服务不到位采取诉讼方式来进行维权。

　　（四）物业收费标准不一加剧矛盾。因地理位置、房屋品质、小区环境、安全管理和人员配备等基础设施及物业配套的不同，不同的物业服务公司收取的物业管理费存在较大的差异，即使同一物业服务公司也会根据小区的具体情况采取不同的收费标准。同时，对于接房未装修，装修未入住和长期居住的情况部分物业服务公司采取差额收费的方式进行管理；对采取统一收费标准的物业服务公司面对接房未装修的业主要求减少物业费收取份额时，物业服务公司采取较为灵活的处理方式进行管理，导致其他业主对物业服务公司的的收费标准产生质疑，尤其是部分业主委员会发挥作用有限的小区，以物业服务公司收费不公为由拒缴和少缴的情况突出，加剧了物业服务公司和业主的矛盾。

　　三、物业服务合同纠纷案件审判实务问题分析

　　(一) 物业服务瑕疵认定没有标准，业主实质性抗辩理由普遍不足

　　在我院审结的案件中，业主拒交物业费的抗辩理由类似，除反映漏水、开裂等房屋质量问题之外，主要集中为物业服务瑕疵，如有的业主对车辆管理无序导致的随意停放、小区内部堵车、夜间鸣笛等问题极为不满；有的业主反映保安岗位设置形同虚设、安全巡防不到位，导致发生失窃、火灾、淹水等影响居民安全生活的事件时物业应对处置不及时；有的业主对小区卫生环境脏乱差、绿化养护不及时、违章搭建、物业管理收支未公开等存有较大意见。上述问题反映、交涉无果后，拒交物业费便成为业主的消极“维权”方式。

　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条虽规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，但何为业主抗辩物业公司不履行或者不完全履行物业服务义务的实质性“正当理由”，目前还没有统一评判标准。在实践中，鲜有物业公司完全败诉的案例，很大原因在于物业服务瑕疵认定没有统一标准，配套设施养护不到位、清扫不及时、小广告随处可见、业主失窃发现小区监控设备已损坏无法调取录像等等，是否构成“正当理由”或重大瑕疵？拍摄的照片能否足以证明业主的抗辩主张？同时单个的业主由于举证能力的欠缺，在诉讼中除了提出物业公司服务瑕疵这一概括性的抗辩后，通常很难提出有力的证据予以证明。再加上物业公司提供的服务是针对整个小区内的全体业主而提供服务，具有公共性。所以，在审判实务中，当单个的业主以物业服务瑕疵为抗辩理由且提不出强有力的证据时，法官往往会谨慎考虑其作出的判决对小区其他业主的影响，对业主以此作为抗辩理由拒交物业费一般很难得到法院的支持。

　　（二）物业服务合同效力的认定存在争议问题

　　审判实践中，业主作为拒交物业费的抗辩，多有对合同效力提出异议，主张合同无效或者应当被撤销。除了合同法规定的合同无效、可撤销等法定事由外，在审理物业服务合同纠纷中提出的主要事由有以下典型两种：

　　1.社区代管的物业服务合同效力认定问题

　　如拆迁安置小区一般由社区代管，且由社区与物业公司签订物业服务管理合同，业主会以社区无签订合同的主体资格为由，不承认原社区与物业公司签订的物业服务管理合同效力。那么对于社区代管的物业服务合同效力认定在审判实务中有三种意见：第一种意见主张不予认定合同效力。理由是社区与物业公司签订物业服各合同未征得小区业主或业委会的同意，故上述物业合同签订未体现物业公司和业主的真实意思表示，合同签订主体不适格，因而不予认定合同效力；第二种意见主张认可上述合同效力，因为物业公司已为业主提供了事实上的物业服务，物业公司与业主间形成了事实物业服务合同关系；第三种意见主张按无因管理处理。即不予承认其合同效力，但考虑物业公司已为业主提供了事实物业服务，可参照无因管理进行审理。

　　2.物业服务合同签订程序的效力审查问题

　　物业服务合同的签订为意思自治调整的当然领域，但现实情况却是业主大会很难召开、业主委员会很难成立，业主只能被动接受相关合同。因而在审理物业服务纠纷中，对于业主以否认业主委员会对外签订的物业服务合同效力而拒交物业费的，法院是否应当对该合同签订的程序效力进行审查？对此，在审判实践中，为查明案件事实，对合同签订的程序效力认为予以审查，并区分两种情况：一种情况为业主委员会或者业主提交了一定的证据证明物业服务合同效力确实存在重大瑕疵，且合同效力状态对于案件处理结果有直接影响的，法院可以释明业主或者建议业主委员会另案诉讼确认物业服务合同的效力，给付物业费的诉讼应当中止审理，也可以追加业主委员会作为无独立请求的第三人参加诉讼，对合同效力进行实质审查；另一种情况是物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同是真实的，业主没有相反证据予以否认，或者业主委员会作为案外人出具说明表示该物业服务合同仅仅没有经过业主大会通过或没有经过业主委员会所有委员的签字认可，法院根据最高法相关解释第一条之规定，一般对于业主合同效力的异议不予采纳。

　　（三）追索物业费诉讼时效的审查问题

　　物业服务纠纷作为一种普通债权，理应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但考虑物业服务合同具有公共服务性和强制继续履行的特点，我们在适用诉讼时效时应该从宽掌握。当然对于物业公司连续提供物业服务期间起算点审查、确认的问题还存在一定的争议。一种观点认为，物业服务企业提供的物业服务针对的是全体业主而不是单个业主。在部分业主欠费时，物业公司仍然需要继续提供物业服务，以保证全体业主的整体利益，难以针对个别业主行使一般民事合同的履行抗辩权。因而法院无需对物业服务诉讼时效期间起算点进行严格审查、确认，在对证明诉讼时效中断的证据进行审核时，也尽可能从宽掌握。另一种观点认为，物业服务在适用诉讼时效问题上不能忽视对于物业费诉讼时效期间起算点的审查、确认。对于物业公司未就其持续主张权利如书面催交手续进行举证的，应当适用诉讼时效的规定，对物业公司主张的已经超过诉讼时效期间的物业费请求不予支持。

　　四、有效化解物业服务合同纠纷的建议和对策

　　（一）法院审理中注重合理进行权利义务平衡

　　当前，法律法规的滞后和空白以及客观方面的原因使法院在审理物业服务纠纷案件遭遇到了瓶颈。作为法官，我们对物业服务合同纠纷的处理，强化诉前、诉中调解，并采用辩证、发展的观点，坚持利益衡平，保障实体正义。对于不讲诚信、无故拖欠物业费的业主，当判则判，并借助社会征信系统对无故拒缴物业费的业主进行信用惩戒，有效约束其行为。对于物业公司虽然提供了保洁、安保等服务，但明显有重大瑕疵，不符合合同约定的标准，法官也不能因为当前物业服务质量标准的缺失就固守陈旧观念，一味判决物业公司胜诉，这样并不利于物业行业的整体健康发展。因而对于审判中发现的物业服务管理问题，法官应针对性地向其业主委员会和物业公司主管部门进行反馈，必要时发出司法建议。同时积极呼吁引入第三方评价机制，对物业公司服务情况和服务质量进行有效的监督、评估，为法院统一裁判尺度提供参考，有力保障业主的合法抗辩权，推进小区治理的法治化，从源头上化解物业公司与业主方的矛盾。

　　（二）选择典型案件巡回审理，强化法制宣传和法制教育

　　因物业公司与一个小区不同业主之间的物业纠纷在诉请和抗辩上具有很大的相似性，一两个案件的重点审理和巡回审理可以发挥良好的导向作用，能够起到“审理一案、教育一片、化解一批”的以点带面社会效果。通过案件的重点审理和巡回审理，推动拒交物业费的业主主动和物业公司沟通，并交纳欠付的物业费。同时可以通过电视台、网络、媒体加强释法说理和宣传力度，并以审理中的案件为案例制作集案例、维权小知识、法条等图文并茂的宣传手册，在送达时或法制宣传时向小区业主进行分发，增强业主权利意识，促进自觉履行义务，同时强化物业公司的服务意识、合同意识、公开意识。

　　（三）建立物业纠纷联动调解机制，形成共同参与、联动化解的工作格局

　　1.设置纠纷调处前置程序。整合社区、行政、司法等三方资源，集人民调解、行政调解、司法调解为三位一体，设立物业纠纷调处中心，由调处中心对纠纷先行调解过滤。对确属无法调解的，由调处中心出具案件受理建议书后到法院申请立案。该程序设置，一方面可以通过调处中心增进对物业公司和业主双方的了解，另一方面可以将大量的并不复杂的物业纠纷在诉讼前消化处理，从而有效节约司法资源。

　　2.构建联动反馈长效机制。对在物业纠纷案件审理过程中发现的问题归纳、总结，及时从司法的角度对物业公司或有关部门进行反馈，必要时发出司法建议。如对业主集中反映服务不到位的物业公司，可以向其发出规范服务的司法建议。

　　3.建立培训制度。法官定期对从事物业纠纷调解的调解员进行业务培训，通过专题讲座、庭审观摩、案例分析等活动提高调解员的法律知识水平和调解技巧。