【要点提示】

　　以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，此处的“强制性规定”仅指法律、行政法规中效力性、强制性规定，不应当包含管理型强制性规定。要对“强制性规定”加以准确理解和识别，否则就不当扩大了无效合同范围的情形。

　　【基本案情】

　　王某提出诉讼请求：1、依法确认王某与张某双方之间签订的《房屋买卖合同》无效;2、依法判令张某返还王某购房款60万元并支付占用期间利息；3、本案诉讼费由张某承担。事实与理由：2019年6月7日王某与张某签订《房屋买卖合同》，约定张某将公寓202室房屋一栋转让给王某，合同总价300万元，签订合同当日王某向张某支付购房款60万元，发现该房屋未登记在张某名下，王某以资金不足为由要求张某延长付款时间并向有关部门咨询，得知涉案房屋系违规建筑，无法办理房屋产权权属证书，后王某要求张某作出说明，张某拒不答复，反而将涉案房屋转让给第三人，王某要求张某返还已经交付的60万元购房款遭拒，为维护王某的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判若所请。

　　张某辩称，王某违约在先，缴纳的房款不应退还。

　　案涉房屋建设坐落在东营市某实验学校院内，该宗土地的性质为国有划拨的科教用地，案涉房屋无单独的土地使用权证和房权证，张某知晓案涉房屋不能办理产权分割和过户手续。 2019年6月7日，张某与王某签订了房屋买卖合同，双方约定张某自愿将坐落在东营市东营区大渡河路东营市某实验学校教职工寓202室出售给王某，成交价为人民币300万元，2019年6月7日王某支付给张某购房款60万元。

　　【审判】

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。可见，只有获得政府的批准，该转让房屋的行为才有效，划拨土地使用权的转让属于《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款所规定的以批准作为其生效条件的合同，批准属于合同的特别生效条件，而非《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款所谓的导致合同无效或不影响合同效力的强制性规定。本案中，王某与张某双方未提供证据证实案涉房屋所涉土地经有批准权的人民政府批准，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，张某出卖给王某的房屋所涉土地为国有划拨土地，王某与张某于2019年6月7日签订的房屋买卖合同并未生效。张某应当返还王某购房款60万元，并支付以60万元为基数，自2019年6月7日至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，自2019年8月20日起至实际返还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。

　　【评析】

　　本案在审理过程中，有两个观点。观点一，买卖合同无效，理由是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经由批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。所以，该买卖合同应认定为无效合同；观点二，买卖合同未生效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。可见，只有获得政府的批准，该转让房屋的行为才有效，划拨土地使用权的转让属于《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款所规定的以批准作为其生效条件的合同，批准属于合同的特别生效条件，而非《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款所谓的导致合同无效或不影响合同效力的强制性规定。本案中，王某与张某双方未提供证据证实案涉房屋所涉土地经有批准权的人民政府批准，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，张某出卖给王某的房屋所涉土地为国有划拨土地，王某与张某于2019年6月7日签订的房屋买卖合同并未生效。张某应当返还王某购房款60万元，并支付以60万元为基数，自2019年6月7日至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，自2019年8月20日起至实际返还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。

　　笔者认可第二个观点。分析如下：人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，注意无效与可撤销、未生效、效力待定等合同效力形态之间的区别，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。审查过程中，一是要依职权审查合同的是否存在无效的情形，实现意思自治与国家强制的平衡，二是要注意各种效力形态之间的区别，尤其要注意未生效合同与无效合同之间的区别，避免将未生效合同认定为无效合同，要注意无效合同与可撤销合同的区别，法院应当依职权认定无效，但不能依职权撤销合同。